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¿Qué es un REIT?

 

REIT: una forma accesible de invertir en inmuebles

Los inmuebles son un tipo de inversión muy común entre los inversionistas y han sido una modalidad de inversión sumamente usual y presente en casi todos los países durante las épocas recientes. Es decir, los inversionistas siempre han visto a los inmuebles como una forma clásica de invertir sus ahorros, en busca de obtener rentas periódicas por su capital, en colocaciones con cierta estabilidad de precio.

Si bien la estabilidad de precios es muy discutible, ya que el sector inmobiliario ha sufrido serias crisis a lo largo del tiempo (recordemos los episodios de 2008 en Estados Unidos), lo cierto es que se trata de una clase de activos que, por encontrarse poco correlacionados con el mercado de acciones, es aconsejable como forma de diversificar el riesgo de un portafolio en su conjunto.

En un artículo anterior nos referimos justamente a la importancia de los sectores defensivos para balancear un portafolio – Leer artículo

Ahora bien, la inversión directa en inmuebles es una actividad compleja y costosa, como toda persona que haya estado involucrada en ella probablemente debe saber muy bien.

Pensemos en el caso más sencillo posible, como la compra de un departamento para obtener una renta mensual de su alquiler, para comprender la cantidad de costos de transacción y mantenimiento que tiene asociados, entre otros tipos de riesgos y problemas que supone como por ejemplo la poca liquidez implicita en esta inversión.

En este contexto debe entenderse nuestro artículo de hoy, como la descripción de los elementos principales de una alternativa más sencilla y accesible, en la cual un inversionista puede destinar fondos al mercado inmobiliario, pero de forma más eficiente e integrada al resto de su portafolio de inversiones financieras. Para esto, nos enfocaremos en los REITs.

 

¿Qué es un REIT?

REIT es el acrónimo de Real Estate Investment Trust, es decir, fondo de inversión en inmuebles.

En términos simples, un REIT es una empresa que posee y opera inmuebles con el objetivo de producir rentas. Un inversionista individual, por lo tanto, puede comprar participaciones en dicha empresa y acceder a su parte correspondiente de las rentas que produce. Esta sería la definición y la lógica de funcionamiento básica, pero veamos a continuación los detalles.

Los REIT existen y son sumamente populares en muchos países: Estados Unidos, Canadá, Japón, Francia, Singapur, entre ellos. En el caso puntual de Estados Unidos, donde encontramos los de mayor volumen diario de operaciones, los REITs se originaron por una ley de 1960, la cual habilitó a los inversionistas individuales a comprar participaciones en este tipo de fondos.

 

¿Qué condiciones debe cumplir un REIT?

Los requerimientos formales en Estados Unidos para los REITs son los siguientes:

  • Invertir al menos el 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro.
  • Producir al menos el 75% de sus ingresos brutos de rentas de inmuebles, intereses de hipotecas o ganancias por la venta de inmuebles.
  • Retribuir con al menos el 90% de sus ingresos netos anuales a sus accionistas.
  • Tener al menos 100 accionistas durante el primer año de su constitución.

 

¿Qué tipos de REITs existen?

Hay muchas clasificaciones posibles, de acuerdo con el tipo de sector en que se enfocan, la modalidad con que invierten, entre muchas otras cosas, pero en términos simplificados, se clasifican en los tres siguientes tipos:

  • REITs tradicionales: Son la forma más común. Este tipo de empresas compran, poseen y administran inmuebles que producen rentas. La fuente de ingresos principal debe ser, justamente, la obtención de rentas y no las ganancias especulativas que puedan obtener por la compraventa de los inmuebles.
  • REITs hipotecarias: Estas empresas no poseen los inmuebles propiamente, sino que se dedican a prestar dinero, normalmente mediante créditos hipotecarios, a sus propietarios u operadores. Los ingresos de estas empresas, por lo tanto, no provienen de rentas sino de intereses percibidos por los créditos que brindan.
  • REITs híbridos: Son una combinación de los dos anteriores, y ponen el foco en una u otra actividad, de acuerdo con las condiciones de mercado.

 

¿Qué ventajas y desventajas tienen los REITs?

Entre las VENTAJAS citaremos:

Posibilidad de invertir cantidades bajas: En especial si se lo compara con la inversión directa en inmuebles, donde habrá que destinar sumas normalmente muy altas de capital. En REITs es posible colocar la cantidad que el inversionista desee, ya que solo comprará participaciones en el total de la inversión.

Liquidez: El inversionista puede comprar y vender sus participaciones en cualquier momento, a diferencia de una inversión directa en inmuebles, donde deberá colocar la propiedad a la venta y quedar a la espera de un comprador, o viceversa.

Ingresos: Como vimos antes, los REIT están obligados a distribuir un porcentaje muy alto de sus ingresos operativos entre sus accionistas. De esta manera, de una forma similar a una inversión en renta fija, los inversionistas en REITs reciben un flujo periódico, normalmente alto comparado con otros activos, por concepto de distribución de dividendos.

Gestión: A diferencia de una inversión inmobiliaria directa, la compra de la participación en un REIT tiene un costo mínimo de gestión y requiere al inversionista ocupar muy poco tiempo en monitorear la inversión.

 

Las DESVENTAJAS más relevantes que citaremos son:

Retorno más bajo que una inversión directa: Si bien es lógico que así sea, se trata de una desventaja.

Menor frecuencia de los ingresos: A diferencia de una propiedad alquilada, donde se obtiene un pago normalmente mensual por concepto de renta, los REITs típicamente distribuyen dividendos de forma trimestral o semestral, pero no mensual.

Riesgo de mercado: Si bien también estos riesgos están presentes en una inversión directa, al ser productos financieros, es normal que los REITs sufran más ante eventos desfavorables para los mercados financieros. Aunque, como decíamos antes, la correlación entre los REITs y los mercados de acciones es normalmente baja, existe y determina que, ante caídas de los mercados de acciones, los REITs también se desvaloricen.

 

¿Cómo invierto en REITs?

La forma más directa, económica y al alcance de los inversionistas, tanto individuales como institucionales, es mediante ETFs, es decir, fondos operados en bolsa.

Leer artículo conceptos fundamentales de los ETFs

Entre estos ETF podremos encontrar una enorme variedad, de acuerdo con el tipo de REIT en el que se desee invertir, así como a aspectos geográficos, tipos de propiedades en que invierten (residencial, comercial), etc.

El ETF de REITs más operado es el ofrecido por Vanguard, con el símbolo VNQ. Se trata de un ETF enfocado exclusivamente en propiedades listadas en Estados Unidos, que ofrece una diversificación muy amplia y un costo anual de administración del ETF entre los más bajos del mercado (0,12%).

En el caso de VNQ, el ETF hace distribuciones trimestrales de sus ingresos entre sus accionistas. Si vamos al último año móvil, vemos que VNQ ha pagado una tasa de dividendos del 3,09%. En el contexto actual de tasas de interés internacionales en mínimos históricos, este tipo de retornos lo convierten en una alternativa muy atractiva. Además su precio subió +27% en lo que va del año (hasta noviembre 2019).

Fuente: DIF Markets

Si el inversionista prefiere apuntar a REITs internacionales, es decir, que además de Estados Unidos inviertan en otros países, una opción interesante es REET, ofrecido por iShares. Este ETF destina aproximadamente un 65% de sus colocaciones al mercado de Estados Unidos, 9% a Japón, 5% a Reino Unido y 4% a Australia. Además del pago de dividendos, su precio subió  casi 24% en lo que va del año (hasta noviembre 2019).

Fuente: DIF Markets

Dentro de las modalidades de REIT que apuntan a hipotecas, REM es una buena opción, ofrecido por iShares. Se trata de un perfil de riesgo mucho más alto que los dos ejemplos anteriores.

 

¿Cómo comenzar a invertir en REITs?

La mejor forma de comenzar es utilizar plataformas de simulación, con dinero virtual, para y buscar cuales los son los REITs que mejor se adaptan a tus objectivos y de esta manera comenzar poco a poco a percibir cómo funcionan y como los puedes integrar con otras inversiones.

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